阪神ファン弁護士のブログ

　こんばんは。

　今日の記事を見ていたら，デパートの閉店で，デパートに土地を貸していた人達が敷金返還に悩んでいるというものを見たので，取り上げてみました。

　今年，柏のそごう等数多くのデパートや百貨店が閉店するという話が持ち上がっていますが，西武の旭川店もその一つとなります。
　西武旭川店の敷地は借地だったようで，当然賃貸物件となれば担保として敷金を貸し主に差し入れているケースが多くあります。
　西武旭川店もそうだったようで，この閉店に伴って貸し主には敷金返還の問題が生じることとなりました。

　ところが，この敷金が総額２０億円から３０億円ともいわれていて，その敷金を返還できない貸し主が何人もいるというそうです。
　敷金の返還時期は，借りる以前の状態に戻すという原状回復作業が終了して貸し主がそれを確認した後である来年１月末以降になるそうです。
　西武旭川店は開業から４１年目を迎えているということで，敷金を実際に預かったのは現在の貸し主の祖父母から父母の代が多く，貸し主の中には祖父母が贅沢三昧で暮らしていたと述べる方もいたそうです。
　現在の貸し主の中には，そういった敷金のことを意識せずに相続してしまった方もいるとのことでした。

　貸し主と西武側が話し合いをしているそうですが，支払えない敷金の代償として賃貸物件である土地と上物である建物の無償譲渡など相当不利な条件を突きつけられる可能性が高くなったとのことでした。

　実は，私もこの手の相談を過去に何度か受けたことがあるのですが，おおよその貸し主の方に共通する要素が，祖父母の代に大きなテナントさんに貸し付けた，当面撤退するとは思えないので敷金を自分の資産のようにしてしまったなどというものです。
　本件でも，旭川における西武がなくなるとは地元の人も夢にも思わなかったでしょうし，まして貸し主もずっと賃料がもらえ続けるものと考えていたのではないかと思います。
　ですが，差し入れられた敷金は収入ではなく，あくまでも担保として預かったに過ぎないものであり，預かりものは最終的に返還するのは当然のことで，貸し主としては支払義務を免れることはできません。
　もちろん，原状回復に問題があったりすれば，その分敷金と相殺という前提の下で返還金額を減額することはできるでしょうが，その額が差し入れた敷金の額を上回ることがなければ敷金返還請求権が消滅するということはありません。
　なお，消滅時効は，弁済期が到来してから計算をスタートさせるので，敷金返還請求権の場合は原状回復作業が終了して後に期限が到来する以上，差し入れたのが４１年前だったとしても問題になりません。

　本件のような問題は，事業用不動産の賃貸借で多く起こります。
　居住用不動産の場合，関東では敷金は賃料の２〜３ヶ月分というところが多く，万一貸し主が使い込んだとしてもそれを調達することはそこまで困難な額ではありません。
　ですが，事業用不動産の場合，そもそもの賃料が高額で，かつ敷金や保証金は半年〜１年分とするところが多いですから，敷金も多額になる傾向があります。
　それゆえに，預かった当人が使い込んで，子々孫々にツケを残すという事例が頻発し，私もそういった相談を耳にするに至るというわけです。
　特に，バブル以前に敷金を預かったという人が，バブル時期にそれらを投資して消滅させてしまい，それが子孫の代に顔を出すという問題が多いように思います。

　結局，賃貸物件という資産を持っていますので，これを何とか利用して敷金返還分に充てるという発想に行き着くのが大方のパターンのように思いますが，この事例はどうなるでしょうか。
　旭川で西武が撤退するとなった時，その跡地にどれだけの価値が付くのか，なとも分からず，もしかしたらそれだけではまだ足りないという事態にはならないのか，気になります。
　こういった事例は日本中で見られるものなので，この事例がどのように解決をさせていくのか，注目したいです。


　阪神は，勝負の横浜３連戦を見事３タテで終えることができました。

　今日の立役者は，なんといっても高山さんでしょう。
　１点リードの場面で，メッセンジャーさんとはいえ１点ではまだ心許ないと思っていたところで，まさかの満塁ホームランが出るとは全く思っていませんでした。
　その後もタイムリーツーベースで点をとり，今日だけで６打点と，これがルーキーなのかを驚かされます。
　高山さんのホームランがなければ，結構いい勝負になっていて危うい展開だったですし，まさに高山さんに勝たせてもらった試合と言っても過言ではないと思います。
　ただ，守備については猛省してもらうべきですし，今シーズンに限っていえば，場合によっては守備固めが要るかもしれないと思いました。

　北條さんもすばらしい守備を見せてくれました。
　鳥谷さんの跡を継ぐ形でショートで起用されていますが，徐々になじんできているように思います。
　時々まだ危ういところはありますが，それでも現時点であの守備であの打撃ならば，その伸びしろも合わせて考えれば十分合格点だと思います。

　上本さんはずいぶんいやらしい打撃ができるようになり，これで１〜３番までは固定でいいと思います。
　今日上本さんの足について問題があったようですが，どうやらただつっただけのようで，明日以降も出られるのではないかと期待しております。

　原口さんについては最近ちょっと打撃が落ちてきていると思うのですが，これまでずっと引っ張ってきてくれましたので，高山さんが上がりつつある今の状態であればいっそ休ませてあげてもいいのではと思いました。
　その分ゴメスさんが働いてくれれば，阪神打線は本当に隙がなくなると思います。

　メッセンジャーさんは期待通りの好投を見せてくれて，先発としての仕事を果たしてくれました。
　打つ方でも猛打賞ということで，ムーアさんを彷彿とさせる活躍を見せてくれたと思います。

　個人的には秋山さんが力のある投球を見せてくれたのがうれしかったです。
　彼については，ずっと期待しているのですがなかなか芽が出ず歯がゆい思いです。
　ですが，今日のような投球ができるならば，先発６番手を青柳さんと争えるのではないかと思ったりしました。

　今日は，中盤で試合の大部分を決めることができたため，追加点を取れたところから福留さんを温存できたのは大きかったと思います。
　こうして福留さんを温存できれば，例年問題になる９月に存分に活躍させられるように思えるので，こうした少しずつの温存は後で影響してくると思います。

　阪神は，横浜さんに見事３タテをしまして，３位とのゲーム差はついに０．５まで縮まりました。
　これで一気にAクラス，CS進出が見えてきまして，６月頃を思い出すと信じられない思いです。
　この３連戦で何とかCS進出の前提を作れたわけですが，未だ４位なので安心をすることはできません。
　明日からはヤクルトさんが相手ですが，場所はなぜか今年勝てない甲子園ということで，とりあえずまずは苦手意識を払拭するところから始めてもらう必要があるように思います。

　これから例年急降下する９月に突入するわけですが，その原因の一つにはスタミナ切れがあると思います。
　ただ，今年の阪神は，特に６月頃，スタミナを切らすほど活躍していないので，スタミナ切れなど許せません。

　また，阪神のスタメンは通年活躍したことのない若手が多くおり，彼らが９月も同じように働けるかは未知数でもあります。
　ですが，その分，今日のように福留さんなどの頼れるベテラン選手を適宜温存しておりますし，最近は大量点で勝つ試合が多いため勝ちパターンの中継ぎも御前できる傾向にありますから，そういった温存戦力を徐々に開放していけば何とか乗り切れそうな気がします。

　いずれにせよ，この３連戦を連勝で勝ち抜き，ようやく９月にCS進出を争える立場になったのですから，例年の９月の失速を見せないよう，ここからが正念場というところを見せてもらいたいものです。

　また思いついたら書きます。ではでは。

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