こんばんは。
今日の記事を見ていたら、先の休業要請に伴って休業することとなった商業施設内のテナント料請求に関するものがあったので、取り上げてみました。
事案は、政府の休業要請に従い、ある商業施設が全館休業とすることとしたということですが、後日その商業施設に出店しているテナントに対してテナント料の請求がやってきたというものです。
記事によれば、全館休業の際には入り口のシャッターが下ろされ、店舗には出入りができない状態となったということで、あるテナントは閉館中の賃料支払いについて全部ないし一部の減額や支払い猶予等を求めたということでした。
しかし、商業施設の管理運営会社は、「休業は強制ではなく、閉館方針に対してすぐに抗議もなく黙示の合意があった」として賃料の支払いを求めたということでした。
この案件では、テナント側が施設の管理運営会社を相手に賃料無効等を求めて訴訟提起したということでした。
この問題を考える上で、第一番目に見るべきは契約書だと思います。
もしも契約書に、今回の政府の休業要請に相当する事案について定めたと解釈できる条項があれば、原則はそれに従うことになるかと思います。
ただ、災害等の条項が設けられていることは一般的に多いと思いますが、コロナ関連のような感染症について定めがあると解釈できるケースは少ないのではないかと思います。
次に検討されるべきは、全館休業前後の管理運営会社とテナントとのやりとりから何らかの合意があったと考えられるかどうかです。
政府の休業要請については、当時何となく事前に発令される可能性については予想されていたものの、実際にどの範囲で出るのかということまではわかっていなかったため、実際に発令される前に当事者間で協議がされていたというケースは特に地方では多くなかったのではないかと予想されます。
そうすると、発令後に全館休業を発表した段階で賃料について何らかの提案があるかどうかが問題になるのだろうと思います。
これについて、急場のことだっただけに何も決め事をしなかったというケースも多かったかもしれませんが、そうなると今度は法律の問題になってしまうのかもしれません。
ちなみに、記事のケースでは、全館休業を発表した際、特に当事者間で話し合いがなかったようですが、このことを管理運営会社はテナント側での黙示の合意があったと解釈しているようです。ただ、一般的には、全館休業は受け入れたとしても、その間のテナント料の支払いも了解したというケースがどこまであるのかは何とも言いがたく、ケースバイケースとはいえ実際そう解釈できるケースがどの程度あるのだろうかとは思います。
当事者間の協議もないという場合には、法律の問題となりますが、これについては今年の4月1日の前に契約したかその後に契約したのかでやや扱いが変わります。
4月1日より後のものは新民法が適用されますが、新民法611条1項では、賃借物の一部が何らかの理由によって使用収益できないときで、その理由に賃借人に落ち度がない場合は、賃料は使用収益ができない部分の割合に応じて減額されると規定されています。
今回の全館休業はまさにテナント側に落ち度がない場合での使用収益ができない事態ですから、使用収益ができない割合に応じて賃料が減額されることとなります。
例えば、全館休業でも社員が建物には入れるという場合、テナントは客を招いて販売することはできずとも、商品等を保管する倉庫としての機能は持っているわけですから、この役目に応じて賃料が発生することになります。
また、テナントが食堂等であり、テイクアウトを臨時でやるようになった場合には、テナント内のイートインは使えなくても、調理場は使うことができるわけですから、その分賃料が生じると思います。
このように、全館休業というのが、一切社員等が誰も入店できないのか、それとも社員等だけでも入れるのかという点は大きく違うことになると思います。
4月1日の前の契約の場合、新民法611条1項に相当する条文はなく、この適用によっては救済されません。
ですが、例えば上記の食堂等の事案の場合では、調理場は使えてもイートインの機能が使えないわけですから、その分賃貸借契約書に記載された本来的な機能を賃借人側が使えないわけですので、新民法611条1項で減額される相当額について賃貸人側に損害賠償請求権を持つようになると思われます。
よって、この場合は、賃料自体は全額発生するものの、賃借人の賃貸人に対する損害賠償請求権について相殺の主張がなされることで、最終的に相殺後に減額された額を支払うという構成になると思います。
ですから、4月1日の前後で法律構成は若干異なると思いますが、結論は変わらないと思われます。
そうすると、ここでの問題は、全館休業中に社員等だけでも入店できる状況にあったか等の個別具体的な事情となろうかと思います。
記事にもありましたが、この問題の根源は、政府の休業要請があくまで要請であって、政府において休業補償をしてくれないことだと思います。
政府が補償してくれれば、賃貸人と賃借人のどちらがこの損を飲み込むかという問題自体が生じなかったわけですから、やはり曖昧なやり方で進めたツケがこういったところに出てきてしまったということなのでしょう。
補償も税金の問題ですから、その財源について何ともいえない以上、政府が悪いとか単純な話をするつもりはありませんが、いずれにせよコロナ関係の問題は今後も続々と出てくるのだろうと思いました。
阪神は、読売3連戦を3連敗と相手にならない負け方をしてヤクルトさんとのカードを迎えましたが、結果は2勝1敗と御の字というべきものでした。
ただ、今日の試合を見ていると、どうも阪神はいい投手は打てないんだなということを再認識したということになります。
今後もいい投手が出てくると打線が機能できないのだろうと思われ、こうなると短期決戦では勝ち抜けないんだろうなと思いました。
また、福留さんは、タイミングが合っていないように見えましたが、そうであれば3打席目くらいには代打を出すべきではないかと思いました。
スタメンで起用するにしても下位打線で様子を見るのであればともかく、3番に起用してしまったのは、残念ながら首脳陣のミスであるといわざるを得ないと思います。
さらに、今季の阪神は、先発投手はまずまずいいと思うのですが、中継ぎ投手陣は結構厳しいと思います。
去年は中継ぎ投手は素晴らしかったのですが、なかなかうまくかみ合いません。
打線がほどほどに上がってきたものの、今季オフの補強ポイントは中継ぎになっていくのだろうと思われます。
収穫といえば、坂本さんが想像以上に捕手として優秀だということでしょう。
これまでワンバウンドの球を止めるのがうまい捕手としては梅野さんが挙げられていましたが、最近の梅野さんは疲れが目立っていたので、怪我をする前に別の捕手を適度に起用できればと思っていました。
今日の坂本さんを見ている限り、坂本さんもうまくワンバウンドの球を止められていましたし、この出来であれば坂本さんを週1から2で起用しても十分いけそうだと思いました。
次回は甲子園で中日さんですが、読売3連戦で奪われた星を少しでも取り戻してもらいたいと思います。
また思いついたら書きます。ではでは。
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